De hypotheekvormen van Van de Zande Makelaardij

Van de Zande Makelaardij biedt een groot aantal verschillende hypotheekvormen. Met hypotheekvorm wordt de methode van aflossing bedoeld. Grofweg valt een drietal hoofdvormen te onderscheiden:

1. De vormen waarbij direct wordt afgelost op de lening: de annuïteiten en de lineaire hypotheek. Kenmerk is dat uw fiscale voordeel ieder jaar kleiner wordt.
2. De vormen waarbij eerst vermogen wordt gevormd om op de einddatum uw hypotheek af te lossen. Dit zijn de spaarhypotheek, de traditionele levenhypotheek, de beleggingshypotheek, de beleggershypotheek, de effecthypotheek en de hybride hypotheek.
3. De vorm waarbij geen aflossing plaatsvindt en geen vermogen wordt gevormd: de aflossingsvrije hypotheek

De verschillende vormen hebben ieder hun eigen voor- en nadelen. Vaak wordt er bij het kiezen uit verschillende hypotheekvormen gekeken naar het einddoel: het kopen van een huis, of dit nu bestaande bouw is of nieuwbouw. De vormen worden vaak gecombineerd om tot een unieke maatwerk hypotheekoplossing te komen.

Bij het kiezen tussen verschillende vormen hypotheken is het van belang om rekening te houden met uw toekomstplannen zoals bijvoorbeeld een verbouwing, een wijziging van uw inkomen of een mogelijke kinderwens. Van de Zande hypotheken adviseert u welke vormen het best bij u passen.

Achtereenvolgens vindt u informatie over:

• Lineaire hypotheek
• Annuïteitenhypotheek
• Aflossingsvrije hypotheek
• Traditionele levenhypotheek
• Spaarhypotheek
• Beleggingshypotheek
• Beleggershypotheek
• Effectenhypotheek
• Hybride hypotheek
• Bankspaarhypotheek

Wij wensen u veel plezier met het samenstellen van uw eigen Van de Zande Hypotheek, gegarandeerd het beste voor u!

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is de meest eenvoudige hypotheekvorm die Van de Zande Hypotheken aanbiedt. Het kenmerk van een lineaire hypotheek is dat u gedurende de gehele looptijd een vast bedrag betaalt als aflossing van uw lening. Daarnaast betaalt u bij een lineaire hypotheek rente over het restant van de schuld. De totale hypotheekschuld wordt door de aflossing kleiner, waardoor u steeds minder rente gaat betalen. Het aflossingsbedrag blijft bij een lineaire hypotheek gedurende de looptijd gelijk. Nadeel van deze vorm is dat de aanvangslasten erg hoog zijn. Gedurende de eerste helft van de looptijd bent u aanzienlijk duurder uit dan bij de andere hypotheekvormen. Deze variant is geschikt als u op termijn een inkomensdaling verwacht of een gedeelte van uw hypotheek snel wenst af te lossen.

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij u tijdens de looptijd van de lening een vast bedrag betaalt aan rente en aflossing. Het rentedeel van uw annuïteitenhypotheek daalt terwijl het aflossingsdeel groeit. Omdat bij een annuïteitenhypotheek alleen het rentedeel fiscaal aftrekbaar is, zullen uw netto-maandlasten dus geleidelijk aan stijgen.


Bij zowel de lineaire als de annuïteitenhypotheek wordt vaak een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Omdat de lening gedurende de looptijd daalt, kan ook het verzekerde bedrag gedurende deze looptijd dalen. Deze daling dient gelijke tred te houden met de daling van uw hypotheekschuld. Men spreekt dan ook over een lineair of een annuïtair dalende risicoverzekering. Meestal kennen deze verzekeringen een premiebetalingstermijn welke korter is dan de feitelijke duur van de dekking. De laatste jaren bent u als het ware ‘gratis’ verzekerd.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek, ook wel aflosvrije hypotheek genoemd, lost u niets af en spaart u ook de aflossing niet bij elkaar. Een aflossingsvrije hypotheek houdt in dat u slechts de rente betaald. Kiest u voor een aflossingvrije hypotheek dan blijft de schuld de gehele looptijd even hoog, tenzij u vrijwillig aflost. Bij deze hypotheekvorm is aflossen tot een bepaald maximum jaarlijks boetevrij toegestaan.

Bij een aflossingsvrije hypotheek kan een overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Daar de schuld niet daalt, is het raadzaam in dit geval een gelijkblijvende verzekering af te sluiten. De premie van deze verzekering ligt iets boven de dalende verzekeringen, maar u bent in ieder geval zeker dat de hypotheekschuld altijd afdoende kan worden afgelost.

Traditionele levenhypotheek

De traditionele levenhypotheek is een hypotheekvorm die bestaat uit een aflossingsvrije hypothecaire lening en een levensverzekering of beter gezegd een kapitaalverzekering. Bij een levenhypotheek betaalt u maandelijks rente over de lening en premie voor de levensverzekering. Omdat u niet aflost, blijft het maandelijkse rentebedrag - zolang de rente vaststaat - gelijk. De bruto rente is in het geval van een levenhypotheek volledig fiscaal aftrekbaar wanneer u de volledige hypotheek heeft aangewend voor de aankoop en/of verbouwing van uw huis.

Bij een traditionele levenhypotheek krijgt u over de betaalde spaarpremie een gegarandeerde vergoeding, waarmee kapitaal wordt opgebouwd. Zo kunt u een substantieel deel van de levenhypotheek aflossen. Dit gegarandeerde bedrag noemt men ‘verzekerd kapitaal’. Daarnaast schrijft de verzekeraar jaarlijks een extra bedrag bij, bijvoorbeeld in de vorm van winstdeling: u deelt mee in de behaalde winst van de verzekeringsmaatschappij. De hoogte hiervan kan van jaar tot jaar verschillen. De bijgeschreven winst verhoogt uw verzekerd kapitaal. Over de totaal bijgeschreven winst heeft u bij aanvang geen zekerheid. De verzekeringspremies zijn over het algemeen relatief hoog.

De door de verzekeraar bijgeschreven winst kan niet meer tenietgaan. Het zogenaamde verzekerde kapitaal bij in leven zijn neemt derhalve jaarlijks toe. Deze winstbijdrage is grotendeels afhankelijk van de rentestand op de kapitaalmarkt. Een hoge rente levert een hoge winst op. Bij de huidige lage rentestand is de winstbijschrijving de laatste jaren aanzienlijk minder dan in de jaren zeventig en begin jaren tachtig.

Binnen de traditionele levensverzekering wordt standaard vaak een overlijdensrisicoverzekering afgesloten voor een slechts een gedeelte van de hypotheekschuld. Wilt u dat er bij overlijden meer wordt uitgekeerd, dan kunt u dat bedrag verhogen of een losse risicoverzekering bijsluiten.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek krijgt u een vaste vergoeding over de spaarpremie. Deze is gelijk aan het hypotheekrentepercentage, waardoor u bij een spaarhypotheek de garantie heeft dat u de lening volledig kunt aflossen op de einddatum. Dat maakt de spaarhypotheek het tegenovergestelde van de traditionele levenhypotheek.
Naast de spaarpremie betaalt u bij een spaarhypotheek een risicopremie die bestemd is voor de aflossing van uw lening bij overlijden voor de einddatum. De verzekeringspremie van een spaarhypotheek is meestal iets voordeliger dan bij de traditionele levenhypotheek. Ook dat maakt de spaarhypotheek voor veel mensen aantrekkelijk.

Bijkomend voordeel bij de spaarhypotheek is dat de rente welke u ontvangt over uw spaartegoed in percentage gelijk is aan de rente welke u betaalt over uw lening. Dit betekent dat na renteaanpassing (bijvoorbeeld na afloop van de eerste rentevaste periode) de premie ook aangepast zal worden. Indien de rente omhoog gaat, dan wordt de premie verlaagd. Andersom geldt ook dat indien de rente daalt, de premie zal stijgen. Door dit effect dat sterker wordt naarmate de looptijd van de hypotheek vordert is het risico van rentestijgingen bij deze hypotheekvorm kleiner dan bij de andere vormen. Daarnaast betekent dit dat oversluiten van een spaarhypotheek met een hoge rente naar een spaarhypotheek met lage rente weinig of geen effect op uw maandlasten zal hebben. In het algemeen wordt oversluiten van een spaarhypotheek naar een nieuwe spaarhypotheek dan ook weinig zinvol geacht.

Sinds een aantal jaren zijn er ook spaarhypotheken op de markt waarin de koppeling tussen de te betalen rente en de te ontvangen rente is opgeheven. De dempende werking van de spaarhypotheek is dan niet meer van toepassing. Deze varianten zijn geschikt op het moment dat u een dalende rente verwacht: U kunt dan de spaarrente op een hoog niveau vastzetten en profiteren van de verwachte rentedaling. Opgemerkt hierbij: zekerheid over toekomstige renteontwikkelingen is niet te geven; de rente laat zich moeilijk voorspellen.

Binnen de spaarhypotheek is standaard een overlijdensrisicoverzekering opgenomen. Bij de meeste partijen kan deze naar believen verhoogd of verlaagd worden. Slechts bij enkele aanbieder is het mogelijk een spaarhypotheek zonder overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Informeer hiervoor bij uw adviseur van Van de Zande Hypotheken.

Beleggingshypotheek

In vergelijking met een beleggingshypotheek is het nadeel van een spaarhypotheek dat bij een lage hypotheekrente ook een lage rente over de spaarpremie wordt vergoed. Bij de beleggingshypotheek wordt daarom de spaarpremie belegd en kan het rendement aanzienlijk worden verhoogd.
Over het algemeen wordt bij de beleggingshypotheek een prognoserendement van 7 tot 8% gehanteerd. De spaarpremie wordt bij een beleggingshypotheek veelal belegd in beleggingsfondsen van de bank of verzekeraar. Over het algemeen heeft u invloed op de samenstelling van uw beleggingsportefeuille binnen uw beleggingshypotheek.

Kenmerk van de beleggingshypotheek is dat de vermogensvorming plaatsvindt binnen een kapitaalverzekering. Dit net zoals bij de spaarhypotheek. Voordeel hiervan kan zijn dat deze verzekering af te sluiten of na verloop van tijd om te zetten is naar een zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Indien u vermogen opbouwt binnen deze KEW-verzekering wordt het vermogen binnen deze verzekering niet belast in box III van de inkomstenbelasting, maar in box I. Dit houdt in dat u over het opgebouwde bedrag geen vermogensrendementsheffing (deze bedraagt 1,2% van het vermogen op jaarbasis) verschuldigd bent. U dient echter dan wel het bedrag op de einddatum te gebruiken om uw eigenwoningschuld af te lossen. En deze eigenwoningschuld is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan uw hypotheek... Informeer daarom altijd bij uw Van de Zande Hypotheekadviseur wat voor u de beste keuze is.

Belangrijk om te beseffen is dat bij de beleggingshypotheek belegd wordt binnen een verzekering. De term ‘verzekering’ kan verwarring oproepen: Er is niet standaard sprake van een vaste gegarandeerde (‘verzekerde’) uitkering zoals bij de spaarhypotheek en in mindere mate bij de traditionele levenhypotheek. Er zijn wel verzekeringsmaatschappijen die bij belegging in een bepaald fonds een garantierendement geven bij ongewijzigd beleggen in dat fonds (meestal een mixfonds). Op de polis wordt dan een garantiekapitaal vermeld. Let u er wel op dat indien u gedurende de looptijd van fonds wisselt, u deze garantie kunt verliezen.

Ook in de beleggingshypotheek wordt vaak een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Dit gebeurt op basis van een modern principe, het zogenaamde ‘universal life’ verzekeren. Elke maand wordt bepaald wat de verschuldigde premie is bij de combinatie van uw leeftijd en het binnen de polis aanwezige kapitaal. Door dit principe kan de risicoverzekering tegen lagere premie worden meegenomen dan dat u een losse risicoverzekering afsluit.

Beleggershypotheek

Ook bij de beleggershypotheek lost u de schuld pas op de einddatum af. Het aflossingskapitaal spaart u bij elkaar op een beleggersgiro: u investeert rechtstreeks, meestal in fondsen van een bank of verzekeraar. Een groot voordeel van de beleggershypotheek is de flexibiliteit, maar daar staat tegenover dat het opgebouwde kapitaal boven het heffingsvrije vermogen jaarlijks aan vermogensrendementsheffing onderhevig is.

Grootste verschil met de beleggingshypotheek is dat er nu niet belegd wordt binnen een kapitaalverzekering, maar via een beleggingsrekening. Dit betekent dat het opgebouwde vermogen altijd belast wordt in box III. Voordeel is dat u verder niet gebonden bent aan fiscale beperkingen. Er kan gekozen worden voor een maandelijkse inleg in de fondsen, maar ook voor een eenmalige storting (bijvoorbeeld uit de opbrengst van uw huidige woning, de afkoopwaarde van een lopende kapitaalverzekering, spaargeld etc) of een combinatie hiervan. Ook kunt u indien uw bank het toestaat ook geld opnemen van deze rekening, bijvoorbeeld als de waarde van uw beleggingen hoger zijn dan verwacht of uw woning in waarde gestegen is.

Sinds 1 januari 2008 is het mogelijk om ook middels een beleggingsrekening fiscaal vrijgesteld vermogen op te bouwen, zoals dit ook al mogelijk was binnen een verzekering (bij de spaarhypotheek of de beleggingshypotheek). Dit noemt men ‘banksparen’. Let er op: de term ‘sparen’ heeft hier niet altijd te maken met ‘sparen’ in de gebruikelijke zin te maken, maar kan ook op beleggen slaan! Zie over banksparen even verder op in dit stuk.

Binnen de beleggershypotheek wordt dus belegd om uw hypotheek op de einddatum af te kunnen lossen. Hier geldt dus de waarschuwing dat het rendement over deze belegging niet gegarandeerd is. Bij tegenvallende resultaten kan het dus zo zijn dat u een te laag bedrag heeft opgebouwd om uw hypotheek af te lossen. Informeer daarom goed naar de risico’s van deze hypotheek bij uw Van de Zande Hypotheekadviseur. Op basis van een te maken risicoprofiel kan deze samen met u bepalen of en welke beleggershypotheek voor u het meest geschikt is.

Bij de beleggershypotheek zit standaard geen overlijdensrisicoverzekering. U kunt deze dan ook los bijsluiten. U kunt kiezen voor een dalende risicoverzekering. Doordat uw beleggingen in waarde stijgen is er bij overlijden dan samen met de uitkering van de verzekering een vast bedrag beschikbaar. Natuurlijk is het zo dat de waardeontwikkeling van de beleggingen niet gegarandeerd is. Indien er bij overlijden een situatie zou ontstaan waarbij tegenvallende beleggingsresultaten tot problemen zouden leiden, is het beter om een gelijkblijvende verzekering af te sluiten.

Effecthypotheek

Bij de effecthypotheek leent u naast het bedrag dat nodig is voor de aankoop van het huis een extra bedrag: de effectlening. Met deze extra lening koopt u direct een effectenportefeuille of
beleggingsfondsen aan. Deze moet(en) tijdens de looptijd van de effecthypotheek dusdanig groeien dat de hypotheek op de einddatum volledig kan worden afgelost.

De maandlast bestaat uitsluitend uit rente en eventueel een overlijdensrisicopremie. De rente over de effectlening is niet fiscaal aftrekbaar en over het deel dat boven het heffingsvrije vermogen valt, wordt vermogensrendementsheffing in rekening gebracht.

De effecthypotheek is een vorm die geschikt is voor de meer ervaren belegger. U leent meer dan bij de andere hypotheken het geval is. Bij tegenvallende beleggingsresultaten zult uw bij verkoop van uw woning een tekort hebben. De effecthypotheek wordt door slechts een beperkt aantal instellingen aangeboden.
Informeer naar de exacte voor- en nadelen van deze vorm bij uw Van de Zande Hypotheekadviseur.

Hybride hypotheek

Een hybride hypotheek is een ideale hypotheekvorm wanneer u meer zekerheid wilt dan een beleggingshypotheek. Een hybride hypotheek is een uiterst flexibele hypotheekvorm die de voordelen van de spaar- en beleggingshypotheek combineert. Kortom: kies voor een hybride hypotheek en bepaal zelf de mate van zekerheid en risico. Wilt u het grootste deel sparen of kiest u liever voor meer risico, maar ook met de kans op een hoger rendement? Het is maar net waar u zich prettiger bij voelt. En dat is precies waar de hybride hypotheek voor is bedoeld.

De hybride hypotheek is een hypotheek waarbij de aflossing wordt opgebouwd in een kapitaalverzekering. Dit is vergelijkbaar met de spaarhypotheek of de beleggingshypotheek. Er kan dan ook gebruik gemaakt worden van de belastingvrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning (KEW).

Zeker de mogelijkheid om het risico van de kapitaalopbouw te beperken door een gedeelte van de opbouw binnen het spaargedeelte van uw hypotheek te laten plaatsvinden is een pluspunt boven de zuivere beleggingshypotheek. De meeste aanbieders rekenen echter wel een iets hogere rente voor deze hypotheek. Daar deze rente fiscaal aftrekbaar is, weegt dat op tegen het voordeel van het lagere risico.

Deze hypotheek is geschikt voor mensen die de voordelen van beleggen zien en het niet erg vinden om eventueel met een restschuld te blijven zitten, maar wel de zekerheid willen dat een gedeelte van de hypotheek gegarandeerd wordt afgelost. Verder is het mogelijk om in het begin van de looptijd wat meer risico te nemen om zodoende te profiteren van de lagere maandlasten. In de toekomst kan dan gekozen worden voor meer zekerheid. De maandlasten nemen dan wellicht toe, maar als uw inkomen gestegen is, hoeft dat geen probleem te zijn.

Bankspaar Hypotheek

De Bankspaar hypotheek is feitelijk geen aparte hypotheekvorm, maar een nieuwe mogelijkheid om belastingvrij vermogen op te bouwen om uw hypotheek af te lossen en zo maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Per 1 januari 2008 is de wet ‘’Banksparen’ van kracht. Tot deze datum was het mogelijk om fiscaal vrijgesteld te sparen of te beleggen via kapitaalverzekeringen, bijvoorbeeld een spaarhypotheek of bij de beleggingshypotheek. Deze kapitaalverzekering moest afgesloten worden bij een verzekeraar (bijvoorbeeld AEGON, Interpolis of Nationale Nederlanden).

Vanaf die datum mag nu ook bij een bank (bijvoorbeeld ABN-AMRO, Rabobank of Florius) een fiscaal vrijgestelde rekening geopend worden. Op deze rekening kunt u dan sparen of beleggen om op de einddatum van uw hypotheek de lening af te lossen. De fiscale regels zijn nagenoeg hetzelfde als welke al golden bij de spaar- of beleggingshypotheek.

Belangrijk is op te merken dat de term ‘banksparen’ verwarrend kan zijn: Vaak wordt met banksparen ook vermogingsvorming door middel van beleggingen bedoeld. De risico’s zijn dan exact hetzelfde als bij de beleggings- of beleggershypotheek. Helaas is de term ‘bankbeleggen’ niet gangbaar.

Door hoge kosten bij sommige beleggingsverzekeringen welke mede veroorzaakt zijn door achterblijvende beleggingsresultaten (de zgn. ‘woekerpolis’-affaire) is het voorgekomen dat soms meer dan 30% van de inleg op ging aan kosten van de verzekeraar en/of overlijdensrisicopremies. Hierdoor was het voorgerekende eindkapitaal niet langer haalbaar. Soms werden zelfs de afgesproken garanties te niet gedaan. De banken claimen nu bij de bankspaarhypotheken een kostenvoordeel ten opzichte van de verzekeringsmaatschappijen. Bij de vergelijking tussen de bankspaar-beleggingsvariant en beleggingshypotheek met kapitaalverzekering kan dit inderdaad gelden. Vergelijkt men echter de spaarhypotheek met de bankspaar-spaarhypotheek, dan zijn er geen of nauwelijks kostenvoordelen.

Bij het kiezen voor een bankspaar-hypotheek is het van belang ook goed de gevolgen bij overlijden in kaart te brengen. Daar het geen verzekering is, is er niet automatisch sprake van een overlijdensrisico-verzekering. Deze dient dan los bijgesloten te worden. Bij ongehuwd samenwonenden speelt verder mee dat bij overlijden van één van beiden het opgebouwde bedrag belast kan worden. Vaak is het voor deze groep beter om voor de traditionele spaarhypotheek te kiezen. Bij deze variant is het namelijk mogelijk de verzekering zo op te maken dat er geen sprake meer is van successieheffingen bij overlijden en kan het verzekerde bedrag belastingvrij uitgekeerd worden.